l 建築建什麼？
l 第一集：建築的開發過程
大家日安，
歡迎大家聽建築建什麼？這是本頻道的第一集，我是這個頻道的主理人翁先生。先簡單來介紹一下我們

這個播客是做啥的，每個內容預計5~10分鐘，
主要是想輸入建築相關的專業，希望房地產阿或者公設比，建築法等等，
以及建築這個領域的範圍及生產，也聊一聊一建築物的生產流程，
從開發到竣工使用了一些故事，。

正式開始，
今天先說建築生產的大架構好了，
一般有四個流程，第一個是篩選階段接下來是調查階段，接下來是評估階段，最後就是把關階段。先來說
​​第一階段：篩選階段，
大家都知道建築是建立在土地上的，那以一般建設公司在購入土地上一定是要經過嚴格苛求的來看待的，通在這個生產領域上有一個職業叫做仲介也是俗成仲人，仲人通常做的就是提供標售、拍賣的土地資料，然後他們會初步篩選後登記建檔，提供給建設公司，一般來說仲人做的事情很像土地開發，就是整理土地資料，幫助建設公司跟地主聯繫的人，這非常辛苦。下面說明是第二階段：調查階段，通常這部分會拆分四個小節

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第一這是現地勘查，我們要去了解基地本身的條件、周遭環境，第二個就是地政調查，通常會調閱地籍圖、土地登記簿這部分比較像代書做的世界就像人類的身體分證你要理解他的底，接下來是第三個市場調查，不囉嗦說你蓋一定要賣掉房子嗎，所以理解市場也是理所當然的，所以這裡很重要就出現所謂的代銷，第四個法規調查，來來在事務所待過的都知道非屬建築師了，他要了解中央的法規還要了解地方的法規這部分後續會再開一集來說明，要這座建築物在這片土地的高度可以蓋多高建遮擋率/容積率。

第三階段：評估階段，
這個階段拆分三個部分首先是開發結構想通常也是所謂的產品定位一些，這個時候代銷公司又會出現了，他們會挖掘土地的區位跟推案的時機給出建築圖說建議，其實就是前面說的市場
第二個就是建築師拉，建築師是整個工程大老，他必須設計出符合市場的圖說，並且檢核法規，還要把機電、結構、空調、綠色建築阿等等給整合到圖上說，其實有點包山包海，如果簡單地說就是排厝間跟算坪數個就是投資效益的評估了，建設公司在開發上說就是要賺錢，
一個建築他第三必須要符合成本所以就會算毛利已集出地價等這些作業。
第四階段：把關階段
接下來就是把前面所有的東西要復查以及議價這個工作又回到介仲身上了，
還有簽約這部分建築賣出勢必要登記，所以代書外星人在這一次出場。

今天大致上內容就是這樣，有興趣的朋友幫我訂閱分享，我們下次見。