A l’occasion de la sortie de mon nouveau livre 21 jours de travail pour une rente à vie, je tenais à partager avec vous le premier jour du challenge. C’est l’objet de cet article. Objectif à la fin de la journée Savoir si une banque va vous suivre ou pas. Temps à prévoir 2 heures. Je ne suis pas banquier et je ne vais pas pouvoir vous prêter l’argent que vous voulez. 🙂 Mais soyez réaliste et honnête envers vous-même, avez-vous vraiment besoin d’un rendez-vous en agence pour savoir que vous obtiendrez un refus si vous êtes sans emploi avec 500 € de découvert (même autorisé), et logé chez des amis ? Pareil si vous êtes en CDI avec quelques milliers d’euros de côté et un compte bancaire sain depuis les 3 derniers mois, vous n’avez pas besoin d’évaluer votre capacité d’emprunt pour commencer à chercher un immeuble, vous trouverez un organisme qui va vous suivre. Économisez ce temps en réalisant une première ébauche précise et sérieuse de votre dossier. Ainsi, vous saurez objectivement si vous pouvez continuer ou pas. Étape 1 : Calculez votre taux d’endettement Il correspond au pourcentage de vos revenus utilisé pour payer vos charges récurrentes (la banque comptera votre loyer, vos mensualités de tous vos crédits et les pensions alimentaires versées). Exemple, vous gagnez 1 500 € et payez un loyer de 750 €, votre taux d’endettement est de 50 % : (750 / 1 500) × 100 = 50. J’ai trouvé ce simulateur sur le net si vous voulez. Il n’y a qu’une case « vos emprunts » et vous devez mettre la mensualité de ceux-ci, mais vous pouvez très bien y indiquer votre loyer et votre pension alimentaire. Vous pouvez ajouter plusieurs lignes de crédits au cas où. Lien vers le simulateur : https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-d-endettement/ Étape 2 : Calculez votre reste à vivre Il correspond à la somme de vos revenus soustraits à votre loyer et mensualité de crédit. En gros, c’est le pourcentage qu’il reste une fois votre taux d’endettement retiré. Exemple, vous gagnez 1 500 € et payez un loyer de 750 €, votre reste à vivre est de 750 € : 1 500 – 750 = 750. Que faire avec ces éléments ? Vous avez sûrement entendu parler des 33 % d’endettement à ne pas dépasser pour obtenir un crédit immobilier. C’est pour cela qu’il est intéressant de le connaître, en sachant que les banques pourront aller au-delà si votre dossier est bon, et notamment si votre reste à vivre est correct. Si vous excédez les 33 %, mais que vous possédez un reste à vivre de 2 000 € par exemple, la banque pourra déroger. Aussi, ils pourront tenir compte de votre situation après l’achat locatif, donc ils prendront une partie des loyers (souvent 70 à 75 %) et votre future mensualité pour calculer ces deux données. Ils pourront alors calculer de deux manières : Exemple, vous gagnez 1 500 € et payez un loyer de 750 €,

Le déficit foncier est un outil précieux à utiliser efficacement quand on est investisseur dans l’immobilier. Selon votre situation, il est même indispensable, ou du moins, aussi important que le bénéfice de votre projet. Et malheureusement, beaucoup ne l’utilisent pas comme il faut et passent à côté de jolies sommes d’argent. Un investissement qui ne vous offre aucun bénéfice après mensualité, peut quand même vous faire gagner de l’argent, ou plutôt, vous en faire économiser. Quand j’oriente quelqu’un vers un investissement locatif qui lui générerait un certain bénéfice tous les mois (une fois tout payé, même la mensualité), en réalité, il gagne souvent plus que ça… Et c’est grâce au déficit foncier. En plus de réduire votre imposition sur votre salaire, il peut rendre un immeuble non rentable, rentable. Je vous explique tout ça dans cet article. Qu’est-ce qu’un déficit foncier ? Dans un investissement locatif, vous touchez des loyers. Si après les charges et abattements, il reste de l’argent, vous générez un bénéfice ; s’il ne reste rien et que la somme est négative, vous générez un déficit. Exemple : * 1 000€ de loyer pour 800€ de charges et abattements génèrent un bénéfice de 200€* 1 000€ de loyer pour 1 200€ de charges et abattements génèrent un déficit de 200€ Le bénéfice que vous déclarez aux impôts n’est pas forcément égal à votre bénéfice réel. Par exemple : Si vous gagnez 1 000€ en « Louer Abordable », votre bénéfice déclaratif n’est que de 150€ (puisque vous retirez 85% d’abattement, voir cet article) moins ce que vous pouvez déduire (assurance, PNO, taxe foncière, travaux…) ; mais votre bénéfice réel est de 1 000€ (vos loyers) moins ce que vous payez réellement (mensualité, PNO, taxe foncière, travaux…). En sachant que les impôts considèrent la part de capital que vous remboursez dans votre échéance de prêt immobilier comme faisant partie du bénéfice, et ils ont raison… Ce capital constitue effectivement une part de votre immeuble qui finira par vous appartenir à la fin du remboursement, donc c’est bien un bénéfice, c’est comme si vous épargniez cette somme tous les mois. En quoi le bénéfice ou le déficit foncier que vous déclarez est-il important ? C’est vrai qu’on pourrait se dire que cet aspect ne nous intéresse pas puisque ce bénéfice ou déficit ne représente pas nos gains ou pertes réels. Eh bien en fait, si, puisque vos impôts et cotisations sociales vont être calculés sur ce montant. Par exemple, pour quelqu’un avec un TMI de 30% (son Taux Marginale d’Imposition, ou Tranche Marginale d’Imposition, c’est-à-dire sa tranche d’imposition la plus haute, dans laquelle viennent se greffer les nouveaux revenus qu’il génère), il paiera 30% sur chaque centime qu’il fera rentrer en plus des cotisations sociales de 17,2%. Il donnera donc 47,2%. Si on reprend notre exemple de tout à l’heure :

Les fameux loyers impayés. Je pense que c’est la plus grosse peur et celle qui revient le plus souvent. C’est un danger auquel beaucoup pensent quand ils veulent se lancer dans un investissement locatif. Cette crainte provient du fait qu’on ne connaît pas les chiffres réels, les procédures, les recours et les dispositifs qui existent. Et elle vient aussi des médias, les grands titres effrayants qu’on peut régulièrement lire, du style : « Un couple ruiné, en banque de France, suite à des non-paiements de leur locataire. » Si vous voulez connaître la rassurante (ou pas…) réalité, lisez ce qui suit. Il était une fois des impayés Avant d’analyser quelques données pour voir s’il faut vraiment s’inquiéter, laissez-moi vous raconter une histoire. Combien de fois on m’a demandé de manière subtile : « Alors ça va bien ? Tes appartements, etc. ? Ça roule ? » Et quand je réponds que oui, que les travaux sont finis chez mon « petit dernier », la personne renchérit : « Ah cool ! Mais je veux dire, tout est loué ? Les loyers tombent bien ,etc., quoi ? » A ce moment, j’arrête de faire semblant de ne pas avoir compris la véritable question qui est : « Est-ce que tu as des loyers impayés ?! » et je dis direct que, oui, j’ai en. Et même un cas compliqué à gérer puisque c’est un locataire qui a toujours payé plus ou moins en retard et que aujourd’hui, enfin depuis le confinement, il a décidé de ne plus régler du tout son loyer. Il a décidé que c’était de son plein droit, « au vu des événements », d’être logé à titre gratuit (par moi, ha ha !). Chacun ces choix de vie après tout ? Il doit me percevoir comme un jeune millionnaire plein aux as qui peut se permettre de loger des gens qui n’ont pas envie de gagner leur vie. Je dis bien qui n’ont pas envie. C’est loin d’être le cas pour tout le monde, mais ici, c’est bien une question d’envie. J’ai été à sa place Je serais hypocrite si je disais que je n’avais pas eu moi-même cette perception du propriétaire bailleur. Il y a quelques années, bien avant mes débuts dans le développement personnel, l’immobilier, l’écriture, etc. ; bien avant de vouloir me dépasser chaque jour, d’être meilleur que la veille ; bien avant de me mettre en tête de devenir riche et d’assumer la pleine responsabilité de ma vie et de mes finances ; je pensais exactement la même chose… A l’époque, j’étais encore logé, nourri, blanchi par ma mère grâce à son seul salaire et la participation de mon frère. Nous habitions une maison de banlieue avec un loyer bien trop cher pour pouvoir continuer à vivre dedans une fois que mon frère a pris son indépendance. Et non, les 15€ que je gagnais de temps en temps au poker ne suffisaient pas à maintenir ce « train de vie ». Ce qui devait arriver arriva : des loyers impayés… De multiples relances auxquelles nous n’avons pas donné de réponse, puis l’incontournable passage de l’huissier. Après m’être finalement décidé à passer le permis, trouver un job, puis déménager, j’ai réglé nos dettes qui s’élevaient à plusieurs milliers d’euros et tout est rentré dans l’ordre. Avant ça, je ne m’étais pas mis à la place du propriétaire. Sans doute, il avait un crédit sur la maison et mon manque de motivation pour la vie l’a fait galérer, lui et sa famille, pendant plusieurs mois… C’était bel et bien un choix de ma part et certainement pas les difficultés de la vie ou autres excuses que je pouvais me répéter à l’é...

Un investissement est une opération rentable qui sert à nous rapporter de l’argent, mais pas seulement ! Nous pouvons le voir sous plusieurs angles. Cette vision permet de changer bien plus que nos finances. Lisez ce qui suit pour comprendre pourquoi il peut carrément changer votre vie tout entière ! Qu’est-ce qu’un investissement ? Un investissement est le fait d’acheter un actif et de l’utiliser à des fins de production. En d’autres termes, un investissement est le fait d’acheter quelque chose qui vous fera gagner quelque chose. Nous pouvons distinguer les investissements qui font gagner de l’argent, ceux qui font gagner de la connaissance, ceux qui font gagner en productivité, etc., tout ce qui nous aidera à atteindre un objectif. Par exemple, si votre objectif est de gagner plus d’argent, bien sûr, investir dans un bien produira de l’argent et vous en fera gagner, mais un livre qui vous rapprochera de l’expertise nécessaire et une application qui coupe toutes notifications pendant un temps dans le but de vous rendre plus productif seront considérés, également, comme d’excellents investissements pour atteindre votre but. Nous pouvons également distinguer des sous-catégories dans des catégories, comme les investissements qui génèrent des bénéfices immédiatement et ceux qui n’en génèrent pas mais qui prennent de la valeur avec le temps ou grâce à un événement particulier. A retenir : tout ce qui ne sert à rien, vous prend votre temps et votre argent, n’est pas un investissement. D’autres monnaies d’échange dans un investissement Ça, c’est quand nous parlons d’investissements qui s’échangent contre de l’argent, la monnaie d’échange est l’argent. Mais j’ai une vision beaucoup plus large de l’investissement. Déjà le bénéfice qu’il procure peut être autre chose que de l’argent, comme de la connaissance, de la productivité ou même une meilleure santé. Pareil, ce que vous investissez pour avoir ce bénéfice peut être une autre ressource que l’argent, comme le temps ou l’énergie qui, eux aussi, pourront vous offrir un bénéfice différent de la ressource investie au départ. Voici deux exemples pour clarifier cette vision des choses : * L’écriture de mon livre est un investissement que j’ai payé en temps et en énergie ; et les bénéfices qu’il m’offre sont de la connaissance et de l’argent. Sans parler bien sûr des bénéfices en relations humaines, en fierté, etc.* La musculation est une activité qui demande une dépense en temps et en énergie, le bénéfice est du temps (vous avez des chances de vivre plus longtemps) et de l’énergie (vous êtes censé être en meilleure forme si vous êtes sportif). Comme pour le livre il y a aussi d’autres bénéfices comme du bien-être, de la confiance en soi, etc. Si vous dépensez du temps pour regarder une émission télé qui ne vous apporte rien, on ne peut pas considérer que vous avez investi votre temps correctement. Par contre, si vous dépensez du temps pour apprendre quelque chose qui vous rendra meilleur, ou pour vous relaxer sérieusement (méditation), alors vous avez réalisé un investissement : vous avez dépensez quelque chose qui vous apporte quelque chose. D’ailleurs, on peut vite se rendre compte qu’un investissement coûte toujours quelque chose. Si regarder la télé n’apporte rien, c’est normal, cet investissement ne vous coûte rien non plus, sauf bien entendu votre temps qui est votre monnaie la plus précieuse et que vous ne pourrez rattraper. On peut même aller encore plus loin et se dire qu’on échange des moments désagréable...

Quand on se lance dans un investissement locatif, ou dans n’importe quelle autre activité d’ailleurs, il arrive très fréquemment que nous fassions des erreurs. Et celles-ci peuvent coûter très cher en argent et en temps. La bonne nouvelle, c’est que d’autres les ont faites avant vous, donc la plupart sont bien connues et simples à éviter. Je vous propose de lire ce qui suit pour connaître 7 erreurs faciles à éviter et pourtant très rependues. 1.    Vouloir commencer petit pour « se faire la main » Je mets celle-ci en numéro un parce que pour moi c’est la plus importante, et aussi la plus rependue : c’est clairement conseillé par beaucoup pour un premier investissement locatif. Le but est de rassurer le futur investisseur afin qu’il se lance, une fois qu’il aura fait le premier pas, il pourra plus facilement se lancer dans des projets plus conséquents. C’est une perspective admirable mais qui ne résout pas le problème de fond en plus d’être stratégiquement mauvais. Bien sûr qu’à première vue, acheter un immeuble à 200 000 € est plus effrayant que d’acheter un studio à 40 000 €. Pourtant, voici pourquoi c’est contrintuitif à ce niveau-là : Vous voulez acheter un petit bien pour vous faire la main Pour vous faire la main ? Ça veut dire que vous n’êtes pas prêt, et que ce soit pour 1 million d’euros ou pour une chambre étudiant à 15 000 €. C’est vrai que l’expérience forge les grands investisseurs, mais nous avons la chance aujourd’hui d’avoir accès à toutes les plus grandes expériences et aux savoirs des plus compétents. Beaucoup d’investisseurs ont fait des erreurs avant vous, alors profitez-en et ne vous amusez pas à reproduire ces erreurs « pour vous faire la main en commençant petit », profitez des erreurs des autres ! Si vous voulez vous faire la main avec votre propre investissement locatif c’est que vous n’êtes pas prêt, vous n’avez pas été cueillir suffisamment d’information, vous n’avez pas commencé à construire votre réseau, vous n’avez pas un centime de côté, etc. La question n’est pas le montant de votre projet. C’est plus risqué de commencer petit que de commencer gros Bizarre n’est-ce pas ? Pourtant c’est vrai. Imaginons que vous achetiez un petit studio à 40 000 € tout compris. Vous êtes bien content parce que psychologiquement, ce n’est pas une trop grosse somme et en cas de pépin, si vous devez revendre, vous ne perdriez que 10 000 € au pire. Vous générez quelques centaines d’euros de loyer qui comblent largement la mensualité et les frais, et vous dégagez même quelques euros après impôts et tout le reste payé, parfait ! Sauf que, votre stratégie est fondée sur un seul bien et sur « quelques euros de bénéfice ». Vous commencez à me voir venir ? Eh oui, vous avez mis tous vos œufs dans le même panier. Si votre locataire ne paye pas, c’est vous qui devez payer la mensualité du crédit, vous seul. Si vous avez quelques travaux à faire entre deux locataires ? C’est vous qui payez la mensualité avant de louer de nouveau. Vous n’avez pas une assez grosse marge de manœuvre. Si vous aviez acheté plus gros, par exemple un immeuble de 3 ou 4 appartements, vous n’auriez pas ce problème : * Un des appartements part en vrille ? Les deux autres continuent à vous payer.* Deux sur trois partent en vrille ? Déjà, il y a sûrement un problème dans votre stratégie si cette situation dure trop longtemps, mais le dernier appartement se charge de payer tout ou partie de la mensualité et de sauver les ...