Cuando hablamos de la regla 80/20, nos referimos a un préstamo de 80% del valor de la propiedad con un 20% de pago inicial, pero qué pasa cuando los compradores no pueden llegar al 20% de inicial? Es aquí donde aparecen el seguro hipotecario, conocido en inglés como Mortgage Insurance que es uno de los temas más incomprendidos en el sector inmobiliario. Pues resulta que, cuando los compradores utilizan un financiamiento y su pago inicial es inferior al 20 % del precio de venta, los prestamistas exigen un seguro hipotecario. Esto es porque se estima que, existe un mayor riesgo de que el préstamo entre en mora y pueda llegarse a ejecución hipotecaria o foreclosure, así que el seguro hipotecario, entonces, compensa el riesgo de pérdida financiera del prestamista.

Uno de los componentes más importantes de los gastos de cierre cuando estás comprando una propiedad es el seguro de título. Las entidades financieras y los bancos te exigen que tengas un seguro de título que te protege a ti y a la institución que te está otorgando el crédito hipotecario de reclamos de terceros con respecto a la titularidad de la propiedad.

Hay un momento que es súper estresante para compradores y vendedores y es cuando el financista dice que ya el préstamo ha sido totalmente aprobado y está listo para cerrar, en inglés Clear to Close, pero aun así no se produce el cierre. Qué está pasando, entonces? Pues ya el asegurador del préstamo ha verificado todas las condiciones y no necesita nada adicional y el caso pasa al departamento de cierre del banco que a su vez, se pone en contacto con la compañía de título que lleva la transacción. Ambos trabajan juntos para terminar de balancear los números e incluir todos los pagos necesarios que forman para de los gastos de cierre del comprador y del vendedor que se ven reflejados en el documento de divulgación de cierre, conocido en inglés como Closing Disclosure. Cuando ya ambas partes están de acuerdo en los cálculos finales, el financista está listo para enviar el paquete de cierre a la compañía de título, que puede, entonces, indicar al comprador que transfiera los fondos que se necesitan a parte del préstamo y agendar el día y hora del cierre, que debería coincidir con la fecha ofrecida en el contrato de compra.

Cuando un comprador y un vendedor llegan a un acuerdo para la venta de una propiedad, a menudo se requiere una suma de dinero como garantía para asegurar que ambas partes cumplan con los términos del contrato. Este dinero se deposita en una cuenta de garantía hasta el día del cierre cuando son distribuidos todos los fondos. Estas cuentas de garantía las tienen, por lo general, las compañías de título que coordinan el proceso de compra venta, las firmas de abogados, las empresas de Real Estate o las empresas de construcción de proyectos de viviendas y son reguladas y protegidas por las leyes del estado de la Florida, así que no se puede ni depositar ni sustraer dinero de ellas sin la debida documentación.

Antes del cierre, todo comprador tiene derecho a revisar la propiedad, sólo para verificar que está en las mismas condiciones en que le fue ofrecida a la venta. El vendedor debe asegurarse de que la casa esté en buenas condiciones, mientras que el comprador debe revisar que todo funcione bien.

Estuve revisando una encuesta de Big Village Insights, que es una empresa especializada en el análisis de mercado, según la cual los compradores de vivienda sufren un agobiante estrés durante la transacción. De acuerdo a este estudio, los miembros de la generación Z que son los más jóvenes, son también los más estresados, pues 81% de ellos manifestaron sentirse bastante ansiosos durante la comprar de casa, al igual que los millennials que ocupan el segundo lugar, al registrar un 71%, esto se debe, en parte porque muchos son compradores por primera vez.  Ahora, los principales desencadenantes del estrés fueron el bajo inventario y las tasas de interés hipotecarias. Cómo puedes reducir este estrés?, con la ayuda de un agente de Real Estate.

Si vive y trabaja en el estado de la Florida y aun sigue pagando renta, este es el momento para dejar de hacerlo, pues podrá recibir hasta $35,000 dólares de asistencia para el pago de la inicial y los gastos de cierre en la compra de su primera propiedad. Se trata de una modificación del programa “Home Town Herores”, por su denominación en inglés y que anteriormente sólo beneficiaba a los trabajadores de la salud, la educación y la seguridad, pero desde este 1ero. de julio extendió sus condiciones de elegibilidad a todos los que trabajen o tengan empresas de la Florida. https://www.floridahousing.org/live-local-act/hometown-heroes-program

El depósito de garantía es ese dinero que debes dar cuando aceptan tu oferta, evidenciando tu compromiso con la transacción. En inglés se conoce como “earnest money”, suele ser entre el 1% y 3% del precio de venta de la vivienda y es parte del pago de la inicial.  En el mercado inmobiliario actual, es importante asegurarse de que tu oferta sobre una casa se destaque. Hay algunas maneras de hacerle saber a un vendedor que realmente quiere comprar una propiedad y una de ellas es este dinero, que también es conocido como depósito de buena fe.

Julia Tuttle es conocida como la “madre de Miami”, porque trabajó incansablemente para revitalizar nuestra región y es ampliamente reconocida como la única mujer que fundó una ciudad importante en Estados Unidos. Henry Flagler, "el padre de Miami" extendió el servicio de trenes del Ferrocarril de la Costa Este de Florida, dragó un canal, construyó calles, instituyó los primeros sistemas de agua y energía y financió el primer periódico de la ciudad, llamado Metropolis.  

En un mercado inmobiliario tan activo como el del Sur de la Florida, que tu oferta sea la ganadora para la compra de una casa suele ser una tarea que requiere de una buena estrategia de tu agente de Real Estate. Si bien uno de los mayores beneficios de contar con la ayuda de un agente inmobiliario en tu proceso de comprar es que será la persona encargada de las negociaciones, es recomendable que, como comprador, sepas que opciones tienes para obtener la propiedad que deseas comprar.