Conversa com Papo de Imobiliário (Com Dra. Ellen Cruz ) sobre CRI e Garantia.
1 Parte: CRI
1.1 O que é um Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI?
O CRI é um instrumento que pertence ao mercado de capitais, e serve para que empresas possam captar recursos financeiros com base em um lastro imobiliário. Esse título é emitido por uma Companhia Securitizadora, constituí um ativo de crédito nominativo, de livre negociação e de forma geral, configura uma relação de credor e devedor entre duas partes
1.2 O que é Lastro Imobiliário e qual a diferença entre Lastro e Garantia?
O “Lastro Imobiliário” é a denominação técnica que se utiliza para descrever o Crédito Imobiliário que possibilita uma emissão de CRI. O lastro pode ter diversas origens e naturezas, tais como: (i) um Financiamento Imobiliário; (ii) um Contrato de Locação; ou (iii) uma Compra e Venda de Imóveis. O Lastro Imobiliário é o fluxo de créditos objeto da Securitização.
No caso da garantia, esta é um elemento acessório da operação, ou seja, pode existir ou não. Sua finalidade é de aumentar a qualidade de crédito da operação, oferecendo maior proteção ao investidor.
1.3 Tipos de CRI ?
Existem quatro tipos principais de estrutura dos CRIs. São eles: pulverizado, corporativo, construção customizada e desimobilização. Saiba mais sobre eles:
1.3.1-Pulverizado: são contratos que possuem diversos devedores (mutuários). Podem ser lastro ou garantia de operações contratos de compra e venda de unidades residenciais, multipropriedades ou também de loteamento. É possível, ainda, serem securitizados fluxos de aluguel de pontos comerciais, como shopping centers ou lajes corporativas.
Lei Federal n 13.777/2018 - Multipropriedade
1.3.2-Corporativo: são contratos que possuem uma empresa como principal devedora. Neste caso, existe a possibilidade de dividir os contratos em diferentes subcategorias, como construção customizada e desimobilização.
1.3.2-1 Sales and Lease-Back ou Desimobilização: neste tipo de estruturação, o detentor (empresa ou corporação) constrói o imóvel e vende o ativo, passando a ser o inquilino deste imóvel. Assim, o CRI é estruturado contemplando o fluxo de aluguel mensal.
1.3.2-2 Built to Suit ou Construção Customizada: nesta situação, o imóvel pode ser ou não performado (ou seja, construído). Normalmente, este tupo de solução está sempre atrelada à construção de um imóvel, alinhado às necessidades do locatário. O fluxo de aluguel é securitizado.
Parte 2 : Garantia
FB - Fiança Bancária
AF I - Alienação Fiduciária Imovel
AF Q - Alienação Fiduciária Quotas
AF A - - Alienação Fiduciária Ação
GF - Garantia Fidejussório
CF - Cessão Fiduciária
PA - Penhor de Ação
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