עיקרון הרווח המשולש שהתוו יאיר טל ואייל חסון מחברת אורבניפרו, מציע מודל למעשה שבו הרווח מעסקת נדל"ן נגזר משלושה פרמטרים עיקריים ומשמעותיים בניהם צורת המימון, מחיר הקנייה וההשבחה. בפרק החמישי של הפודקאסט תכל'ס נדל"ן הם מסבירים במדויק איך זה עובד בפועל שלב אחר שלב.

יאיר טל ואייל חסון, מייסדים משותפים בחברת השקעות הנדל"ן אורבניפרו, מספרים ומסבירים מהם הכללים בבחירת יזם להשקעה בפרויקטים של נדל"ן מניב בחו"ל.  הבחירה ביזם בהשקעות נדל"ן בחו"ל היא מורכבת ודורשת בעצמה הבנה של סוגי ההשקעות והאופי שלהן. זה לא ברור מאליו שכל משקיע שמתעניין בהשקעה בנדל"ן בחו"ל יידע בהכרח מה לבדוק אצל היזם.  בפרק נענה על השאלות הבאות: כיצד מוצאים ממליצים של יזם להשקעה בחו"ל? מדוע חשוב לבחור יזם שהצליחו להתמודד עם בעיות שונות ושהצליח לפתור אותן? האם נוכל לקבל מהיזם המלצות לאנשים שעבדו איתו בעבר? האם אותם אנשים הגיעו עם היזם לשלב המימוש של הנכסים?

מולטי פמילי, מקבץ דיור בארה"ב הוא צורת רישום של נכס בארה"ב המאפשרת רכישה של מספר יחידות דיור כמקשה אחת. והיא אחת מצורות המגורים הכי פופולריות בארה"ב.  אלה השקעות שהפכו להיות מאוד פופולריות בישראל ובמיוחד אצל משקיעים מוסדיים. אפילו חברות הביטוח שמנהלות עבורנו את הפנסיה השקיעו בכמה וכמה מקבצי מולטי פמילי בארה"ב בהיקף של מיליארדי דולרים. בפרק, מסבירים יאיר טל ואייל חסון, מייסדים משותפים בחברת אורבניפרו, מה האג'נדה שלהם להשקעות במולטי פמילי. מה היתרונות ומה החסרונות של אפיק השקעה זה?  כיצד מזהים מצב שבו ניתן להשביח נכסי מולטי פמילי? כיצד מעלים את השכירות בנכסים? מתי משביחים נכס של מולטי פמילי?

יאיר טל ואייל חסון, מסבירים כיצד הם מתאימים את סוגי ההשקעות שהם מציעים לשינויים בתקופות. האג'נדה בנדל"ן אומרת שאין זמן ספציפי מתאים לעסקאות נדל"ן, כל זמן הוא נכון לעסקאות אבל צריך לבחור אותן בהתאם למצב הכלכלי.  אייל חסון, מספר בפרק כיצד הוא השקיע בארה"ב ועוד בשנת 2005 זיהה את המשבר המתפתח ומה הוא למד ממשבר הדיור בארה"ב באותם שנים? כיצד אנשים קיבלו משכנתאות גבוהות מערך הנכס באותם השנים? איך ייתכן שאפילו הבנקים בארה"ב בנו באותם השנים על עליית ערך הנכסים? כיצד נפגעה היכולת לקבל מימון חכם לעסקאות?  ההשקעות שמתאימות בריבית אפסית הן לא ההשקעות שמתאימות, מסביר יאיר טל. כשהריבית גבוהה והמחירים יורדים, אין מימון וזה לא הולך להשתנות בקרוב, צריך לקחת החלטות נכונות לאותה תקופה. מתי כן נכון לקנות נכסים במחירי שוק ולא להמתין רק לעסקאות במחירים נמוכים?

בפרק הרביעי של הפודקאסט תכלס נדל"ן של חברת אורבניפרו, שוחחנו יאיר טל, אייל חסון ושהם לוי על הכנסות המתקבלות מנדל"ן מניב. מה הם למדו לאורך השנים ואיך לייצר הכנסה משכירות בעולם הנדל"ן? מדוע הכנסה פסיבית היא לא באמת פסיבית? מדוע עלינו להיות מאוד אקטיביים בייצור של הכנסה פסיבית? מתי כדאי לנו למכור את הנכס ולמה עלינו לטפל בו כל הזמן?

בפרק החלטנו לצלול לעומק על ההבדלים בין השקעה אישית בנדל"ן בחו"ל, למשל במציאת הנכס הסציפי בארה"ב או בכל מדינה אחרת, לבין השקעה שאנחנו עושים יחד עם עוד כמה משקיעים תחת יזם שמאגד אותנו. משקיעים רבים לא תמיד מודעים להבדלים ולכן לא מודעים בדיוק לסוג העסקה שהם מבצעים.  בעבר העסקאות הנפוצות היו רכישה של בית בודד מסוג סינגל פמילי או מולטי פמילי, במקרים כאלה הרוכש במסלול האישי יכול לעשות הכל לבד והאחריות מאותו רגע במה שקורה בנכס היא עליו. בדרך כלל מומלץ למי שבוחר לרכוש נכס מניב לעצמו, לעבוד עם מלווה. אותו מלווה לרוב עוזב אותנו ברגע שהנכס עובר לחברת הניהול ואז תהליך הליווי מסתיים. אבל המלווים הטובים נשארים עם המשקיעים עד לתום השיפוץ ועד שהנכס מושכר. יש כאלה שמגדילים ראש ועוברים ללוות את המשקיע גם בשנה הראשונה של ניהול הנכס. המודל השלישי הוא מצב שבו מלווה המשקיעים מציע חברת ניהול שמנהלת את הנכס וככה אנחנו נשארים תחת האחריות של המשקיע. החיסרון הוא שאם אנחנו לא מרוצים מחברת הניהול של המלווה, הוא שאנחנו נדרשים להישאר איתו.  לעומת זאת, בהשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל המיומנות שלנו בתור משקיעים היא בבחירת העסקה הנכונה לנו ובחירת היזם הנכון לביצוע העסקה, כזה שילווה אותנו לאורך הדרך ויוכל לנהל אותה גם אם יהיו בדרך כל מיני מכשולים. אפשרות שלישית היא רכישה של בית בבנייה חדשה דרך מלווה משקיעים, אותו מלווה דואג לנו מרגע רכישת הקרקע ועד סוף תהליך הבנייה. אותו יזם הוא חלק מתוך העסקה, למשל הוא מרוויח מהקרקע. כך אנחנו יכולים לרכוש נכס חדש, הוא טוב אם המספרים הם נכונים. בפרק אנחנו דנים עוד בשאלות הבאות: 1. האם לרכוש בתים ישירות מחברה ישראלית? 2. מה המשמעות של הבטחת תשואה על ידי החברה היזמית? 3. מה ההבדל בין להיות צד בעסקה לליווי אמיתי? 4. מתי מתרחש ניגוד עניינים? 5. מתי מתקיימת זהות אינטרסים?

בפרק דנו בסוגיות החשובות לפני שמתחילים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. מי שמחפשים לשלוט בכל התהליך לפרטי פרטים ורוצים להשקיע בחו"ל, ההמלצה עבורם היא לא להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אנחנו לא יכולים לשלוט בהכל, אלא צריכים לעבוד עם אנשים שאנחנו יכולים לסמוך עליהם. יאיר טל ואייל חסון באים ומספרים מהם הדברים החשובים ביותר לפני שמתחילים להשקיע בחו"ל. יש כמה דברים שצריך לשים אליהם לב לפני שמשקיעים בחו"ל: 1. להבין ולהכיר היטב את המדינה שבה הולכים להשקיע. 2. כשנמצאים רחוק ממדינת היעד זקוקים לגורמים שיסייעו לגשר על הפער הזה. 3. יכול לבצע תכנון ובדיקה על ידי הגורמים שמלווים אותך. 4. לא לעשות הכל לבד - להיעזר בכמה שיותר אנשים ומידע שיש להם נוכחות בארה"ב.

יאיר טל ואייל חסון עבדו במשרות ניהוליות בכירות, בחברות שכולנו מכירים. הם ניהלו תחתם עשרות רבות של עובדים כל אחד. למרות זאת הם ראו שהם עובדים קשה מאוד ולא מצליחים בפועל להגדיל את ההון שלהם ולהתקדם בחיים. לשניהם הגיעה התובנה במוקדם או במאוחר שאם לא יתחילו להשקיע בחוכמה את ההון שלהם הם לא יוכלו להתקדם. בפרק הם מספרים כיצד התחילו להשקיע בנדל"ן, אצל אייל חסון זה קרה לפני 20 שנה בשנת 2002 כשרכש בית להשקעה בארה"ב באריזונה. אצל יאיר טל זה קרה לפני יותר מעשור והוא גם התחיל להשקיע בתקופה הזו בנדל"ן בישראל. בפרק תוכלו לשמוע את הסיפור האישי שלהם ולקבל תובנות מעשירות על השקעות נדל"ן. מוזמנים לקרוא עוד תכנים נוספים באתר אורבניפרו: https://urbanipro.co.il/